NEGOCIATION DE TAUX

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Définition

La location accession permet à une famille de devenir propriétaire de son logement sans avoir à "sortir" d'argent au départ, en payant donc une location et en étant propriétaire au terme du contrat de location selon des modalités définies au départ. Concrétement au lieu de payer l'intégralité du prix de vente tout de suite à l'achat du bien, il va s'écouler une période où le futur propriétaire va payer son logement sous forme de loyer et d'épargne pour se constituer une avance. L'intérêt étant de pouvoir être propriétaire plus rapidement puisque l'épargne sera constitué pendant l'occupation du logement au lieu d'être faite dans une banque et d'attendre d'en avoir assez pour acheter !

Comment ça marche

Un contrat doit être établi et doit mentionner la date d'entrée dans les lieux et la durée de période de location ainsi qu'un état des lieux. Le locataire accédant bénéficie alors du droit d'occuper le logement et de se voir réserver le logement pendant toute la période de jouissance et en contrepartie le locataire accédant versera une redevance et non pas un loyer.

Cette redevance comprend :

- Une part correspondant au droit d'occupation du logement (l'équivalent du loyer)
- Une part d'épargne capitalisée qui est constituée pour l'apport personnel

Le montant de la première part doit représenter l'équivalent d'un loyer "normal" et la seconde part doit être constituée d'un montant suffisant rendant la vente ultérieure possible. La redevance pouvant être soumise à une variation (comme un loyer classique) mais plafonnée à la variation de l'index INSEE du coût de la construction.

Dès la conclusion du contrat, le locataire accédant est alors considéré comme un co-propriétaire de plein droit ( dans le cas où il y une copropriété bien entendu...) et donc assiste aux assemblées et est redevable de toutes les charges à l'exception de la solidité de l'immeuble, de la toiture et de l'étanchéité qui elles restent à la charge du vendeur.

changement de propriétaire

Au terme de la période de location accession le locataire accédant peut alors :

- devenir propriétaire
- renoncer à l'achat

Le notaire ayant passé l'acte sera alors le meilleur interlocuteur pour vous indiquer quelle est la procédure écrite à mettre en place pour exercer les options ci dessus.

Exemples de plan de financement en location-vente sans révision :

	Exemple 1	Exemple 2
BASES DE L'ACTE DE VENTE
Prix de Vente initial	76 200 €	121 960 €
Durée du contrat Location-Vente	2 Ans	3 Ans
Redevance	730 €	1067 €
Dont Loyer	350 €	610 €
Dont Epargne	380 €	457 €
CALCUL DU PRIX RESTANT DU APRES LOCATION
Epargne cumulée	380 x 24 mois = 9120 €	457 x 36 mois = 16452 €
Reste à payer par le locataire accédant	76200 - 9120 = 67080 €	121960 - 16452 = 105508 €

Attention, ces simulations n'intégrent pas la révision du loyer et éventuellement du prix de vente initial, dans un souci de simplification.

Rupture du contrat

Le locataire accédant peut renoncer à l'achat ou bien le vendeur s'opposer à la vente et dans ce cas des indemnités peuvent être aplliquées.

Dans tous les cas, il n'y aura jamais d'indemnités si le locataire accédant :
- N'obtient pas le prêt nécessaire au paiement du Prix restant dû
- N'accepte pas la réévaluation du prix de vente provoqué par des travaux d'amélioration réalisés par le vendeur.

Sinon il existe des pénalités qui vont de 1 à 3% du prix de vente initial en cas de rupture du contrat par le locataire-accédant et de 3% du prix de vente si la rupture vient du vendeur. Dans ce dernier cas le vendeur doit également rembourser les sommes perçues au titre de l'épargne majorées de l'intérêt légal. Les sommes versées au titre du loyer lui restant acquises.

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